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房地产融资管理逻辑变了
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房地产融资管理逻辑变了
发布日期:2024-02-06 06:20    点击次数:76

作 者丨张敏

编 辑丨张星

图 源丨图虫

随着城市房地产融资协调机制的建立,对房地产融资的管理正进入一个愈加精细化的时代。

近日,住建部、金融监管总局印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,针对建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障工作等做出部署。

1月26日,住建部召开城市房地产融资协调机制部署会指出,针对当前部分房地产项目融资难题,各地要以项目为对象,抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单,协调本行政区域内金融机构发放贷款,精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用,坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况,加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台,实行周调度、月通报。

这也被认为是近期房地产领域最为重磅的一项政策措施。

近两年来,流动性不足是房地产业面临的主要困扰。除市场销售不佳外,融资端无法实现供需双方的精准对接,也是重要原因。

分析人士认为,城市房地产融资协调机制的建立,意味着房地产融资管理逻辑正发生变化,精细化和制度化将是趋势。这既是解决现阶段房地产问题的手段,也将成为长效机制的重要部分。

依据“白名单”发放贷款

对于房地产融资政策的强化,早在2023年10月就初现端倪。

2023年10月30日至31日,中央金融工作会议在北京举行。会议指出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

2023年11月,监管部门先后召集代表房企、金融机构座谈会,调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。其中,证监会于11月19日表示,坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。

2023年12月召开的中央经济工作会议指出,积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

监管部门密集表态的背景在于,房地产业风险持续蔓延,融资端却难以做到精准对接,一些稳健型房企也开始面临流动性压力。2023年11月,在金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会,与会企业主要为万科、保利、华润、中海、龙湖、金地等稳健性房企。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示,从2022年的“三支箭”到“金融16条”,再到2023年底监管部门的密集表态,体现出监管层对房地产融资比较重视,但落实效果不佳。他认为,主要原因在于银行对风险担忧比较大,对房企的信任度比较低。

因此,解决问题的办法开始转向协调机制,即通过城市房地产融资协调机制推送合格的贷款项目,金融机构对合格的项目兑现投放融资。

根据中国建设报的消息,住建部抓机制落实力度大,本月底前,第一批项目名单落地后即可争取贷款。

也即,金融机构将依据“白名单”来发放贷款。

中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表示,我国房地产开发经营基本采用项目公司制,集团风险与项目风险有差别。指导商业金融机构区分集团风险与项目风险,淡化集团情况,重点根据项目资金状况,对于不同状况的项目分类支持,是较为可行的办法,也体现出更加精细的融资管理思路。

这种思路还体现在对经营性物业贷款的管理中。1月24日,央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》,细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

前述《通知》还明确,“2024年底前,对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业,全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上,还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”分析人士指出,按此规定,房企可以进一步盘活存量资产,通过经营性物业贷款改善自身流动性,优化债务结构,降低短期偿债压力。

有望制度化运行

融资与销售,是房地产企业的主要资金来源。近期随着市场的深度调整,这两项来源均受到一定影响。

根据国家统计局的数据,2023年房地产开发企业到位资金12.7万亿元,同比下降13.6%。其中,来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款,降幅分别为11.9%、9.1%;在融资端,国内贷款、自筹资金分别下降9.9%和19.1%。

分析人士指出,在市场信心尚未完全恢复、销售复苏尚待时日的情况下,融资环境的改善,有望缓解行业面临的短期流动性压力。

从中长期来看,以城市房地产融资协调机制代表的精细化管理,则有望成为未来房地产融资管理中的常态。

一位房地产资深从业者向21世纪经济报道表示,按照程序,金融机构向房地产项目发放贷款时,会经过一系列的审核。但在过去,这种审核通常并不严格,只要有母公司担保,项目公司便很容易获得贷款。

“母公司的背书很重要。”该人士说,在很长一段时间里,规模效应对融资起着决定性作用。销售规模靠前的大型房企,以及区域市场占有率较高的房企,旗下项目更容易获得融资。

但近年来,房地产市场进入调整期,一些大型房企出现债务违约,并带来一定的金融风险。出于控制风险的考量,金融机构大幅缩减房地产贷款。如今,在发放项目贷款时,母公司的背书仍然重要,但考量标准更突出“所有制性质”,相比于民营房企,被认为“更稳健、偿债能力更强”的国央企更容易获得融资。

该人士表示,在发放贷款中,无论是过去以企业规模为考量,还是如今根据企业所有制性质进行考量,都有粗放的一面。随着市场红利减退,房地产业告别高速增长的“黄金时代”,市场参与者、产品业态都趋于多元化,因此也需要新的评价体系。

在1月26日的城市房地产融资协调机制部署会上,住建部强调,地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用,并充分赋予城市房地产调控自主权。住建部还要求各地以项目为对象,抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单。

分析人士认为,这种调整更符合房地产企业的运营特点,也适合当下的实际。一方面,房地产的区域分化特征更加明显,应因地制宜,赋予地方政府更多自主权。另一方面,项目公司制的特点也决定了,项目自身的品质应是发放贷款的主要考量因素,不应受母公司资金状况的过多影响。

中部某城市的一位房企人士向21世纪经济报道表示,目前尚未收到政府部门关于“白名单”项目的申报要求,但在此前的保交楼、纾困资金发放等工作中,政府部门已经掌握了所在城市的项目基本状况。考虑到这一点,名单的出炉并非难事。

该人士还表示,从近两年与政府部门的沟通来看,对资金的精细化管理将成为常态,也有望变得制度化。这不仅体现在融资环节,还包括在资金使用的全流程中。

受访的行业专家也认为,作为“促进金融与房地产良性循环”的重要部分,对房地产融资的精细化、制度化管理,有望成为一项长期政策。

SFC

本期编辑 钟海玲 实习生 谭雅涵

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